不動産収益計算 早見表!のご紹介□□□お問合せはメールでお願い致します。

その収益不動産、本当に大丈夫?


100枚の”マイソク(物件チラシ)”から

あなたの予算にぴったりの物件かどうか

1件あたり、9秒以内で判定し

わずか、15分で5件以内に絞ることは可能ですか?

 


はい、可能です!




大家さんになりたい、サラリーマンのあなたの疑問

不動産はどう選んだらいいの?

それは、収益の数字を把握すること・・・。

簡単に把握することが可能なの?

その手順をご説明します。




From:Hiroshi.S

Time:10:35AM

Adress:Tokyo

Subj:不動産の収益に関連する数字を1日で把握し、あなたにあった物件を見分ける方法とは?


”不動産投資”を将来の資産のためにいかがですか?



そんな勧誘電話を受けたことはありませんか?

以下の方は要注意です




最近、不動産業者から投資をもちかけられ、興味深々。

賃貸はお金が掛かるばかり、大家さんならお金が溜まるから

「老後の生活費に」と思っている

「税金対策に」と言われて、その通りと思っている

”高利回り”なら安心

”都心の物件”なら安心

客付け安心!”入居率95%以上”の管理会社にお任せ

物件の選択は”利回り”だけを追っている

将来の”資産”のために購入しようと思っている

一括借り上げなら空室の心配はいらない

セールスマンはやさしくて本当にいい人だ

不動産投資で浮いた分で旅行に行きたい

不労収入で悠々自適


以下に該当するならば、大家さんに向いています



大家さんは経営者である

どのくらい貯金ができるか知りたい

収益の数値に強くなりたい

リスクを知っておきたい

年間のキャッシュフローを把握したい

無理なく返済できるローンを組みたい

物件を探し回るのは楽しい

マイソクを見ていても飽きない

良い管理会社を探すのは大家さんの責任

決定責任は大家さんにある

収益の一部は修繕費のためにプールしたい


一つでも該当したら、この先をお読みください。



はじめまして、Hiroshi(51歳)です。

私は収益不動産を持つ大家です。

2011年の4月から物件を探し始めました。

収益不動産を扱うサイトは毎日見ました。

現場にたくさん通い、数えきれないくらい物件を見ました。

不動産セミナーも10回以上も行きました。

30万円の不動産教材で、勉強しました。

不動産投資の単行本も読み漁りました。

そしてわかったことは


”調べれば調べるほど、収益の出る不動産にめぐり合う確率が上がる”ということです。



収益不動産は星の数ほどあります。

でも、全ての物件が儲かるかと言えば”NO”です。

だからと言って、不動産投資が絶対儲からないかと言えば”NO”です。

不動産投資は、ミドルリスク、ミドルリターンと呼ばれています。

中くらいのリスクは引き受ける必要があります。


”どんなリスクがあるのか書き出してみましょう”



・地震リスク

 自然現象ですから、防ぎようがありません。地震保険に入ることはできます。

 また、地盤が強いとか弱いとかは”ハザードマップ”がありますので確認をしましょう。

 弱い地域を避けることで、被害を最小限にすることが出来ます。

・液状化リスク

 地震リスクとも関係がありますが、情報を集めて地盤の弱い地域や沿岸地域などは

 そのリスクについて、把握しておく必要があります。

・火災リスク等

 火災保険に加入することをお勧めします。また、建物の防水性能が劣化していた場合、

 雨漏りで入居者様にご迷惑を掛けてしまうと、保証問題に発展します。ある程度の

 過失について保証をつけることを検討いたしましょう。

・空室リスク

 空室については、予測が難しいです。一般的に都心の駅から近い物件は良いとされます。

 郊外で、駅から遠くなるとある程度の空室を覚悟しなくてはなりません。

 空室リスクの低い物件は高価に、空室リスクの高い物件は安価になります。

 価格が低くて、空室リスクも低い物件を探したいところです。


空室リスクの対策に”一括借り上げ”というものがあります。



 管理会社と満室家賃の一定の割引率で、10年から30年間借り続ける契約を結びます。

 空室に関係なく管理会社から家賃が入ります。そのため、空室のリスクを低減できます。

 但し、これには注意が必要です。家賃は何年か毎に見直しが入るのが一般的です。

 あまり、人が入らない不人気物件だと管理会社も損をすることになりますので、

 周辺の家賃相場もしくはそれ以下に下げられてしまう可能性があります。

 借り上げの規約については、十分に確認をしておかないと後で後悔することになります。

・故障リスク

 物件が古くなれば、様々な修繕が必要になります。

 故障が少ない物件に当たるか、故障が多い物件に当たるかは予測は難しいです。

 いずれは故障したり、劣化したりするので、それを見込んで修繕費用を積み立てておく

 必要があります。

・滞納リスク

 入居者さんが家賃を滞納する場合のリスクです。

 一番良いのは、保証会社を通すことです。手数料を支払う必要も出てきますが、

 家賃を一定期間保証してくれます。また、法手続きを代行してもらえるので、

 リスクを低減するためには、利用することも検討いたしましょう。

以上のように不動産投資にはリスクがあります。まだあるかもしれませんが、

様々なリスクを引き受けたとき、リターンを得る可能性が出てきます。


”その物件、どのくらいのキャッシュフローを見込んでいますか?”



一般的に不動産投資では、”表面利回り”という数字が出ています。

たとえば、” 物件価格 3千万円、表面利回り 10% ” のようにですね。

表面利回り(%)=想定家賃収入/物件価格×100 です。

つまり、年間300万円の家賃収入が得られれば、300万/3000万円で10%となります。

でも、このケースであなたの手元に300万円のキャッシュが残るわけではありません。

通常はローンで購入しますので、毎月の支払いを差し引かなくてはなりません。

金利も掛かります。

表面利回りは想定家賃収入ですから、本当にその家賃でお客様に住んで頂けるか

精査する必要があります。近隣の同程度の規模の物件を検索して、購入しようとしている

物件の”想定家賃は妥当か?”を見極めなければなりません。

実際には、あなたが購入しようとしている物件をいくらなら借りても良いかを考えてみることです。

想定家賃が適正であったと仮定して、次に考えることは”空室率”をどのくらい見込むかです。

持論ですが、駅から遠いいとか、不便なバスを使うとかそういう不利な物件は避けるべきと

考えています。物件が安くなると思いますし、想定利回りは15%などと宣伝されているかも

しれません。しかし、入居して頂いて初めて収入になるのです。

お客様を呼べそうな”特別なメリットが無いなら”お勧めできません。


”入居率95%”の謎



ハウスメーカと管理会社が一体となって、「客付けも全てお任せください」ってことは良くあります。

管理会社のキャッチフレーズで、”入居率95%以上”などと書かれている広告を見たことがあります。

あなたは、この数字を信じますか?

大家さん側は、年間100万円の想定収入があったとしたら、95%の入居率なら1年間で95万円

2年間で190万円の収入になると考えますよね。

仮に入居者さんが引っ越したとします。空室になったあと、客付けをしなくてはならないのですが、

たとえ修繕がなくても部屋はクリーニングしなくてはなりません。そのあと部屋の写真を撮って

ネット等に掲載されますが、どんなにがんばっても2週間は空いてしまいます。

そのあとすぐに入居者が決まったとしても、引越ししてもらうのに1週間や2週間は掛かります。

つまり、引越しで空室となるとどうしても、1ヶ月くらいの家賃損失を覚悟しなくてはなりません。

1ヶ月って8パーセントですから、”95%以上の平均入居率”を維持するのは困難と考えます。

必ず、数字の根拠や計算方法を確認する必要があります。

”税金対策に不動産投資しませんか?”と勧誘電話が掛かってきます。

物件を探しているときに、色々な展示会や不動産を渡り歩きました。

そのときにアンケートに記載した電話番号がどうやら名簿業者に売られてしまい、

不動産投資の勧誘電話が掛かってきます。その中に”節税に不動産投資”と言われるケースが

あります。不動産投資はあくまでインカムゲインを得るものと私は信じています。

だから、節税になるという説明は納得できません。

無礼な方や、何度も掛けてくる方もいますので、ご注意ください。

あなたに有利な情報は、向こうからはやって来ません。


”数字に強くなりたいと思いませんか?”



あなたは複雑な計算をする必要はありません。条件に当てはめるだけです。

それだけで、年間どれくらいの収益が見込めるかが想定できます。

逆に目標となる収益を算出したら、それに見合う物件を探せばいいのです。

すべての物件で計算機をたたいていたら、日が暮れてしまいます。

”不動産収益早見表”を販売します。仕様は以下の通りです。

物件価格範囲:100万~1,000万(100万円単位)、1,000万~10,000万(1,000万単位)、20,000万

自己資金率 :10%、20%、30%

表面利回り  :10%

ローン金利  :1%~4.5%(0.5%ステップ)

計算値

 想定月家賃(万)

 想定年家賃(万)

 返済月額(万)

 返済年額(万)

 実効月額賃料収入(空室率12.5%/年考慮)(万)

 実効年額賃料収入(空室率12.5%/年考慮)(万)

 実質月額賃料収入(運営費15%考慮)(万)

 実質年額賃料収入(運営費15%考慮)(万)

 損益分岐入居率

 債務回収指数

 実質利回り(%)

 ローン定数(%)

 自己資金利回り(%)

 税前キャッシュフロー/年(万)

以上の指標を見ることができます。


”まずは、サンプル物件を持って銀行に行き、ローン条件を確認しましょう”



さて、”一枚のマイソクを見て、9秒以内にご自分にあった物件か判定する”ためには

ご自身の諸条件(ローン金額等)の把握がどうしても必要になります。

大変お手数ですが、以下の準備を進めてください。

・把握しておくこと

 前年度の源泉徴収票の年収

 預貯金(頭金に出来る金額)

 その他の借入金

・やっておくこと

現在なんとなく欲しい物件を一物件えらんで、銀行に行ってローン条件を聞いて来ましょう。

 借りられる金額

 返済期間

 ローン金利

を尋ねてメモしてきましょう。できれば、複数の銀行で調査をお願いします。

銀行は予想以上の金額を貸してくれる可能性があります。

”限度額いっぱいまで借りる場合は、よほど慎重になさってください”

銀行はあなたの不動産投資について、銀行が貸し出しリスクを回避できれば、

お金は貸してくれます。銀行は物件の家賃収入以外にあなたの給料をも返済の枠と考えるのです。

あくまで、参考ですが、私は年収の5倍を借入上限として、物件探しをしていました。

銀行にもよりますが、年収の10倍を貸して頂ける場合もあると聞いたことがあります。

くれぐれもご注意ください。無理は禁物です。「返せるかなぁ?」と不安に感じたときは、

止める勇気も必要です。


<ここで例題をやってみましょう>

 物件価格    3000万円~5000万円

 頭金       30%(1000~1600万円)とします。

 金利       2% とします。    銀行に聞いておきましょう

 借入年数    30年とします。    銀行に聞いておきましょう

 該当の表から物件+諸費用が  3271万円から5441万円になります。

 物件価格を4000万円とすると、初期費用含めて4356万円になります。

 仮に物件価格が4000万円の列を見ていきます。

  ・表面利回り10%     目標となる、表面利回り

  ・表面年間収入      400万円   ここから、費用を引いていきます。    

  ・金利2%          銀行に聞いてみましょう。

  ・返済額 135万円/年

  ・実収入 290万円/年  運営費控除後の金額 運営費=管理費+固定資産税+修繕積み立て

  ・キャッシュフロー 155万円(税前)

 数値は粗めですが、表から算出できます。

 また、3000万円と4000万円を比較したり、4000万円と5000万円を比較して当たりをつけます。

 (100万円単位の箇所を足したり、引いたりして精度を上げてください)


いかがですか?意外と収益が出ると思いましたか?それほどでもないと思いましたか?

サンプルを見る

ここで、お客様の声をご紹介します。

埼玉県 永沢様(39歳)

Hiroshiさんこんにちは

私は不動産を3棟保有しています。

3棟は同じ不動産仲介会社様の紹介で購入しました。

そこそこ収益が出ています。

3棟目を購入しようとしたのは去年の秋頃です。

ちょうどそのころ、Hiroshiさんの計算表を知りました。

私は候補の物件の4棟を、表に当てはめてみました。

すると、意外なことに気づいたのです。

1番やめようとしていた物件が1番収益の想定値が良かったのです。

さらに、そのときとても気に入っていた案件は、実は債務回収の面でリスクが高いことを

現在はとても満足しています。そのとき、債務リスクの高い物件を選んでいたら・・・。

そう思うと、大変良かったと思っています。ありがとうございました。


東京都 山下様(32歳)

Hiroshi様 山下と申します。

不動産投資に興味を持ったのは、2年ほど前のことです。

本屋さんに行って、大家さん本を買って読みました。

Hiroshiさんが紹介している、計算式も載っていました。でも、自分で計算するのは

とても面倒だったので、そこまで考えずに物件探しをしていました。

先日、築浅の良い物件がみつかり、ローンも通りそうなところまで来ていました。

表面利回りからだいたいこのくらいの利益があるんじゃないかと、予測していましが

念のため、計算表にあてはめたところ、予想外の数字が算出されました。

私は、まだ勤続年数も長くないので頭金があまり準備できません。

今の準備金では年間のキャッシュフローが見込めないことが浮き彫りになったのです。

少しでも空室がでると、返せなくなりそうなのでもう少し考えることにしました。

とても参考になりました。ありがとうございました。



気になる"不動産収益計算 早見表" の商品説明を致します



今回の商品は電子書籍(PDF 120ページ)です。

概要をご説明します。

仕様は以下の通りです。

物件価格範囲:100万~1,000万(100万円単位)、1,000万~10,000万(1,000万単位)、20,000万

自己資金率 :10%、20%、30%

表面利回り  :10%

ローン金利  :1%~4.5%(0.5%ステップ)

計算値

 想定月家賃(万)

 想定年家賃(万)

 返済月額(万)

 返済年額(万)

 実効月額賃料収入(空室率12.5%/年考慮)(万)

 実効年額賃料収入(空室率12.5%/年考慮)(万)

 実質月額賃料収入(運営費15%考慮)(万)

 実質年額賃料収入(運営費15%考慮)(万)

 損益分岐入居率

 債務回収指数

 実質利回り(%)

 ローン定数(%)

 自己資金利回り(%)

 税前キャッシュフロー/年(万)

以上の指標を見ることができます。

 

私は、苦労して現在の収益不動産に出会いまいした。

そして、満足の結果を得ています。だから、大家さんになりたいあなたにぜひとも失敗はしてほしくない

そう、思っています。

不動産投資にはリスクがつきものです。でも、数値を把握することでそのリスクを予測できるのです。

巷には、怪しい収益不動産の勧誘業者がいっぱい存在し、収益をおろそかにしているお客様を

探しています。そのような業者さんは、あなたが成功しようが関係ありません。”売れればOK”

な方々です。その証拠に”税金対策”や”老後の資産”や”子供や孫へのプレゼント”などと

直接経営指標に関係のない単語でセールスしてくるのです。

そんな、怪しい業者には引っかかってほしくない。そう思っています。

だから、真剣につくりました。本も読みました。30万円の通信講座も受けました。

だからといって、「あなたに30万円ください」というのはフェアーではありません。

本当は無料でも良いのですが、2,980円という料金設定にしました。

真剣に物件探しをしていて、本当に欲しい方だけにお届けしたいのです。

電子書籍のイメージです。

数字に強くなりたい大家さんを応援します。

PDF版120ページ(A4)

特典1

30日間無料メール相談

30日間何回でも、メールにてご相談を承ります。

(私が1人で対応しますので、1~2週間ほど頂くことがございます。)

特典2

あなたのご希望の条件の不動産計算表(PDF版)を差し上げます。10ページ程度の抜粋表です。

(購入者様にメールでご案内致します)

特典3

なんと返金保証付きです。

1)さっぱり理解ができなかった場合に返金対象とします。

2)メール相談を1回以上、されていることが条件となります。

3)30日以内にご連絡があった場合に返金可能となります。

メールアドレス info@roofbalcony.net に返金要請してください。

入金の確証が取れていれば、ご要請後30日以内にご購入代金を指定の口座へお振込いたします。

振込み手数料はご負担ください。

★ご注意★あなたにお渡しできないかもしれません!

私はサラリーマンのため都合により販売を中止することがあります。手に入るのは今のうちです。

数字に強くなりたい大家さん、今が絶好のチャンスです。このチャンスをモノにしてください。


クレジットカード□銀行振込・郵便振替 (前払い)□コンビニ決済 (前払い)□BitCash□ちょコムeマネーがご利用できます。

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★追伸★

不動産収益計算早見表 電子書籍PDF版120ページ

■あなたも簡単に収益予想ができます。

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1)さっぱり理解ができなかった場合に返金対象とします。

2)メール相談を1回以上、されていることが条件となります。

3)30日以内にご連絡があった場合に返金可能となります。

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